בשבוע שעבר היה ימי תשעת הימים ימים בהם כולנו נמצאים באבל על חורבן הבית, בימים אלו עם ישראל משתדל לא לעשות עסקאות משמעותיות, ומאידך יש שלוקחים זמן זה לבירורים מרחיקי לכת, מה שמביא עלינו כמות שיחות טלפונים חריגות אף בימי אבל חורבן הבית שיבנה במהרה אמן, ביום ראשון יום לפני תשעה באב עניתי לשיחה על הקו הייתה גברת שזיהתה את עצמה בשם לאה והיא מבקשת פגישת ייעוץ דחוף עקב עסקת נדל"ן שהינה הזדמנות שלא תחזור עוד לעולם, אך מכיוון שהזדמנויות תמיד מעניינות את כותב השורות, ביקשתי מלאה להסביר מה תוכן הפגישה אולי נפתור את העניין בשיחת טלפון של כמה דקות, אומרת לאה שיש לה דירה בבעלות בשווי של כ2 מיליון ועליה משכנתא של כ 750 אלף ₪ והיא רוצה לקחת משכנתא נוספת על מנת להיכנס לעסקת ההזדמנות, ולכן צריכה למחזר את המשכנתא לצורך לקיחת משכנתא נוספת, תמהתי מדוע למחזר מה קשור תוספת למחזור?! הרי אפשר להוסיף משכנתא על המשכנתא בדרכים המוכרות, אומרת לאה שהיא הייתה אצל כמה יועצים ואמרו לה שאפשר לעשות רק בהלוואה לכל מטרה שהריבית שם מאוד יקרה בעוד התשלום החודשי שלה כבר היום עומד על 6,800 משמע לא תצליח לעמוד בהחזרים החודשיים, וגם מוסיפה לאה שנאמר לה שאפשר לקחת עד 50 אחוז משווי הנכס משמע רק 250 אלף ₪ וזה לא קרוב לספק את העלות, בשלב זה כבר הייתי חייב לדעת מה ההזדמנות המדוברת פשוט שאלתי ולתומי הוספתי שאולי אפשר לשעבד את הנכס הנרכש, ואז אמרה לי לאה לא ניתן בוודאות, אוקיי מה עסקת הנדלן ההזדמנות שלא תחזור פשוט זעקתי את השאלה, אה ענתה לי לאה חשבתי דיברנו על זה, אז ככה אומרת לאה הוצע לנו 5 חלקות קבר בהר הזיתים במחיר מצחיק, כמה זה מצחיק מיד בררתי 850 אלף ₪ ענתה הגברת מעבר לטלפון והסבירה לי למה זה עסקת נדלן הכי טובה ששמעה בידיה, הסכמתי איתה לגבי השיעבןד של החלקת קבר, אך לגבי המיחזור לא בטוח שנדרש ולכן ביקשתי לבדוק את תיק המשכנתא הקיימת.
מחזור אשר נועד לצורך ביצוע רכישת נכס המהווה מינוף הינו מחזור בדרך כלל שמשאיר את המשקיע עם תשלום חודשי נמוך על אף הוספת ההלוואות בדרך כלל במצב זה, מחזור המשכנתא הקיימת לא יחסוך כסף בסך הכולל של עלות המשכנתא אלא אף יזיק את הממחזר, וכאן נבחן האם ישנם דרכים חלופיות ובהתאם לעסקת הנדל"ן החדשה, ובאם העסקה הינה עסקה קצרת מועד לדוגמא רכישת דירה במחיר פריסייל שידוע לנו שבעוד שלוש שנים תימכר הדירה, אז ננסה למצוא פתרונות מבלי למחזר וזה על מנת למקסם את ההשקעה החדשה, לשם הדוגמא נקח את המשכנתא הקיימת ונעמיד חלקה בבלון לשלוש שנים ועוד פתרונות שניתן להציל את הקיים
אך בוודאי שישנם מקרים שבהם ניתן למחזר את המשכנתא ולחסוך כסף ואף להוריד את התשלום החודשי שיקל על ההלוואה החדשה
ישנם סוגים נוספים של ממחזרים אשר נמליץ להם למחזר על אף שהמשכנתא שלהם ממש ממש טובה, אך התשלום החודשי מעיק על הרוכשים כגון במצב של זוג צעיר שרכשו את הנכס הראשון שלהם והוצאות אין להם מאחר וההורים נתנו להם שנה שכירות על חשבונם, וההורים גם לקחו על עצמם חלק מהמשכנתא לתקופה של עוד שנתיים והכלה המהוללה מרוויחה יפה, ובשלב זה נטלו הילדים את המשכנתא וביקשו להיות חסכניים ולשלם תשלום חודשי בגובה ההכנסות של הגברת, אך שכחו פרט קטן שבעוד כמה שנים בודדות יהיו הורים לשלושה שעלויות שלהם עולות גם ככה על הכנסות הזוג, מקרה זה נפוץ במגזרינו שהעדיפות הינה חד משמעית למחזר גם למסלול שעיקר החיסכון בו הוא התשלום החודשי
כמובן שיש מקרים שנוכל גם למחזר וגם לחסוך לדוגמא באם יש משכנתא שהינה בסך מיליון ₪ ובעקבות עליית ריבית הפריים התשלום החודשי עומד היום על 6,500 ₪ שתשלום חודשי זה מכביד על הלווים שהתשלום החודשי שלהם עלה לאחר שנות תשלום נמוך, במקרה זה נבדוק את האופציה להביא את הלקוח לתשלום חודשי של 5,555 ובהרכב ההלוואה כ 350 אלף ₪ לעשר שנים ו650 אלף ל25 שנים כאשר על החלק של העשרים וחמש שנה נשלם תשלום חודשי רק עבור הריבית ואילו בחלק שעומד לעשר שנים נשלם קרן וריבית ו350 אלף הסתיימו בוודאי בתוף תקופה בת עשר שנים בשלב זה כאשר יתרת המשכנתא הינה 650 אלף ₪ ונותרו 15 שנים התשלום החודשי יהיה אף נמוך מהקודם לו ויהיה סף 4,800 לתקופה של 15 שנה. בדוגמא זו גם הוזלנו תשלום חודשי וגם יצרנו חיסכון במשכנתא בכל התקופה
ובסיכום קצר – מיחזור לצורך מינוף גם במקרה של חיסכון שלילי כל עוד מדובר במינוף שהנכס הנרכש הינו מחפה על ההפסד מתשלומי משכנתא
אך תמיד נבדוק האם יש אפשרות נוספת הנותנת גם חיסכון לטווח הארוך וגם תשלום חודשי יותר נמוך
אגב, לאה רכשה את החלקות קבר וכעת מושקעת בנדל"ן בהר הזיתים, ואת הכסף מאיפה? ! זה כבר סיפור בפני עצמו
הידעת?
באם נקח מיליון שקל ל30 שנה במסלול ללא הצמדה למדד התשלום החודשי יהיה כ5,300
ובתום 30 שנה שילמת כ 1,900,000
אך באם נקח במסלול צמוד מדד מיליון שקל ל21 שנה התשלום החודשי ההתחלתי יהיה כ 5,150 וסך הכל שולם כ1,753,000 בתום התקופה – אך ייתכן שבממוצע באם המדד יעלה 3 אחוז שנתי התשלום החודשי יוכל לטפס עד ל6,600 כעבור עשור, אך סולק 25 אחוז מהמשכנתא
לעומת בללא הצמדה ש25 אחוז מהמשכנתא יסולק רק לאחר כ12 שנים