מס שבח,

ביום בהיר  נכנס אליי אדם נראה על פניו כבעל עגולה אך משהחל לשאול את שאלותיו הבנתי שמדובר בבעל נכסי דלא ניידי, וכך שאלתו "רכש לפני שלוש שנים את דירתו התשיעית וכעת רוצה למכור שתי נכסים מסיבותיו שלו, אך האדון ביקש כי הטיפול במכירה ייעשה על ידינו בעקבות הידע הרב שרכשנו במשרדינו בחישוב מס שבח בקיזוז המימון שמסתבר שאנחנו ביצענו לו, אך ניסיתי להסביר לו כי למרות ועל אף השמועה ששמע, נושא מס שבח במכירת דירה הינו נושא קצת יותר מורכב וקצת יותר דורש הכרה, וכך הוסבר לו הנושא המעשי של מיסוי מס שבח ולאור כמות השואלים בנושא זה ננסה להביא  תמצות בעניין מס שבח.

הדבר הראשון קיזוז מס רכישה בחישוב מס שבח בדירת השקעה. 

הדבר השני חישוב כלל ההוצאות שהיוו בעת רכישת הדירה.

והדבר השלישי  חישוב עליית הרווח אל מול ההכנסות הכוללות של משק הבית מה שמכונה "פריסה" שפירושו פריסת הרווח לתקופה של עד ארבע שנים ומכאן פיצול לכל שנה בשנה

ובהרחבה – ,מס שבח הוא מס המוטל על רווח ההון שנצבר למוכר בעת מימוש זכויות במקרקעין. המס מחושב כהפרש בין שווי המכירה יתרת שווי הרכישה, כאשר תכלית החוק היא למסות את הרווח האמיתי למוכר.

המסגרת הנורמטיבית

"תכליתו של החוק היא למסות את הרווח – השבח, יחודי למוכר ונעשה כאשר מתבצע מימוש נכס. אם אין שבח החוק אינו מטיל חיוב במס"

"מס שבח, המוטל על פי חוק מיסוי מקרקעין, הוא מס על רווח ההון שנצבר אצל המוכר בעת מימוש לשווי זכויות במקרקעין…

ניתוח משפטי

1. חישוב השבח:

תכלית החקיקה, גביית מס אמת והטלת מס רק על רווח אמיתי, דהיינו בניכוי הוצאות

2.   עקרון רציפות המס:

"כל עלייה בערכו של הנכס, בכל עת ותקופה, כולל שבח, החייב במס, אלא שתשלום המס נדחה לאירוע הקרוב." דהיינו שמעיקר הדין אמור היה לחייב במס שבח את בעל הנכס בכל שנה על עצם עליית שווי הנכס, אך בפועל זה נדחה לאירוע מס הקרוב דהיינו ליום בו מוכר בעל הנכס את הדירה ומתגלגלים כספי הרווח לכיסו, או כמו שנקרא בעולם העסקי "מלאי"

שיקולים מעשיים

"מס השבח אינו מוטל על רווח ההון שנצבר למוכר בפועל, אלא על עליית הערך האובייקטיבית."

פריסת השבחה לחלק את השבח הריאלי על פני תקופה של עד 4 שנים (שנת המכירה ועד 3 שנים אחורה), במטרה למתן את נטל המס ולהביא לחיוב מס אופטימלי.

אך באם מדובר באדם שהכנסותיו גבוהות על פי נקודות הזיכוי הקיימות לו הרי שייתכן שלהיכנס להליך של פריסה, יהווה תשלום נוסף נניח במקרה שעובר את מדרגת המס בעקבות פריסת ההכנסה בעקבות עליית ערך הדירה הנמכרת, יחד עם ההכנסות השוטפות למשק הבית.

אברכים העמלים בתורה שיש להם נקודות זיכוי גבוהות בעקבות כמות ילדים וכדומה, ובעיקר שאברך אין לו הכנסה מוכרת במס וכי בוודאי שיהיה לו עדיף לבצע בפריסה בעת אירוע מס בעקבות נכס להשקעה.

קיזוז  הוצאות ממס השבח

אך ישנם דברים שתמיד ניתן להכניסם להורדת גובה מס השבח, וללא קשר למצב ההכנסות השוטפות למשק הבית  כגון מס הרכישה ששולם בעת הרכישה של הדירה הנמכרת, עלות תווך, עלות יועץ משכנתאות, ריבית ששולמה לבנק, ואף שיפוץ של הדירה, אך כל האמורים למעט מס רכישה לצורך זיכוי במס שבח נדרש להציג חשבוניות מס מבעלי המקצוע להם שילמנו. אירוע מס שבח יכול להתקיים אף במכירת חלק מהדירה דהיינו באם חיים רכש דירה במיליון שקלים ופיצל את דירתו לשתיים ומכר חצי מהדירה בשמונה מאות אלף הרי שהדירה הושבחה כל חצי בשלוש מאות אלף שקלים ולכן יהווה בסיס לחיוב מס שבח על החלק היחסי, יצויין כי לאחרונה אנו נתקלים במצב בו אנשים מוכרים חלקים מדירותיהם בטאבו משותף ואף שם רשויות המס מבקשים דרישת מס שבח ואף שמדובר במכירת חלק מדירתם היחידה שעל פי הדין לאחר שנה וחצי פטורה ממס שבח, אך מאחר והמכירה נעשתה על חלק מהנכס ונותר בידי המוכר חלק מהנכס יבוא בחשבון לעניין מס שבח.

ולסיכום – מס שבח הינו מס ישיר ככל המיסים המוטלים על הכנסות כל אזרח, ואינו מס כמו מס רכישה המהווה מס עקיף שלא משנה איך ולמה צריך לשלם במקרה של דירה להשקעה שמונה אחוזים מסך עלות הרכישה, לעומת מס שבח שגובה המס הינו עשרים וחמישה אחוזים מהרווח הנוצרים מהשבח בעקבות מכירת דירה, וכי מחושב ככל הכנסה מהכנסותינו ולכך תשלום עשרים וחמישה אחוזים ייתכן ויהיה על חלק קטן יחסית מול הרווח האמיתי ובהתאם לנקודות הזיכוי לחישוב מס. 

ולכן כשבאים אתם לבדוק את עלות מחיר רכישת הדירה הנרכשת אל תחשבו את עלות המס שבח כהוצאה וודאית אלא תחשבו אותו אל מול בעל מקצוע שייתן לכם את העלויות המוערכות לפי ההוצאות על רכישת הנכס וההכנסות הכלליות של התא המשפחתי

נ.ב. תמיד יש לבצע בדיקת כדאיות מקיפה לפני הגשת בקשת הפריסה, שכן פריסה עלולה להגדיל את החבות המס. מומלץ להיוועץ עם איש מקצוע לבחינת האופציה המיטבית לפי ההכנסות  הספציפיות.